也谈美国 40 年房屋按揭贷款

40年的固定利息房屋按揭贷款，意下如何？

美国联邦住房管理局（Federal Housing Administration）准备在 2023 年 5 月推出长达 40 年的普通住宅类固定利息房屋抵押贷款，宣称意在继续帮助因疫情等各种困难而交不起按揭的房主。FHA副助理部长 Kolluri 说：“40 年期的抵押贷款再次重申了 FHA 的长期承诺，继续帮助尽可能多的陷入困境的美国房主留住他们的家园”。这话说得冠冕堂皇，但真的会达到预想的效果吗？这对首次买房者和房地产投资者都意味着什么呢？本文就这一话题梳理一下我们的看法。

首先，FHA 的初衷是帮助目前房屋按揭还款面临压力的购房者，以解疫情和后疫情期间的燃眉之急。不可否认的是，此政策推出短期内，延长抵押贷款的年限确实能够提升购房者的贷款能力和购买能力，让更多人有机会买房或避免房子被银行收回，从而实现所谓的“美国梦”。这个不难理解，延长还款年限意味着同样的本息还款金额、同样的利率，能提升购房者的购买力。举例而言，假如莱恩一家有 $2528 美元可以用于支付按揭贷款（仅算本金和利息，不计房产税和房屋保险费），那么假设 6.5% 的利率，如果采用 30 年期限的固定利息贷款，她们的最高贷款额度可以达到 $400,000美元（加上首付实际房子买价可能更高）。在保持相同利率的前提下，如果贷款期限延长至 40 年，她们则可以贷到 $432,000美元，多出来的 $32,000 美金应该可以让她们买更大的（至少多一个卧室）或更好地段的房子。

此外，因为延长贷款期限，借款人会支付更多的利息。在之前的例子中，如果买家选择 40 年期贷款，则需要支付总共 $1,214,003 美元的贷款；而如果选择 30 年期贷款，只需要支付 $910,178 美元。两者相差高达 $303,825 美元，超过房子原价的七成五了。现在，美国首次购房者的平均年龄是 36 岁，等还完40年期的按揭贷款，人生已至古稀之年，相当于一辈子都在为银行打工。这远景还算是 “美国梦”的核心内容吗？

如此看来，对于首次购房者而言，既然这种 40 年期抵押贷款的好处非常有限，为什么 FHA 和银行还要推动40 年期抵押贷款呢？其实对银行而言，延长贷款年限贷款人就会多还按揭的利息（如上文所述），何乐而不为？对于 FHA 而言，他们需要房价上涨才能维持他们的资产负债表的健康状况。FHA 是美国联邦政府组建的保险公司，为银行的住房按揭贷款提供保险。如果 FHA 贷款的房主还不起按揭，FHA 会收回房屋并承担还款义务，造成其账面亏损。如果房地产价格下跌，房子卖不起价，房主想通过卖房自救也很困难，那么最后 FHA被迫收回一大堆房屋，会大大加剧他们的账面损失。因此，保持房价上涨对于他们的承保是非常必要的。

相反，延长按揭贷款年限，对于拥有出租房的投资者而言，很大概率上是个好消息。如上所述，40 年期的抵押贷款可能会带来买家竞争、房地产升值。几年之内，房产就会产生可观的上涨额度，房东可以通过重新贷款或者 HELOC 的方式拿出来继续投资，这基本上属于美国联邦政府的厚礼。当然，房地产税也会坐地涨价，这意味着投资成本的增加，但是和房产升值带来的收益相比，还是利大于弊。您看，这是不是意味着此政策对房地产投资非常有利呢？

您认为40年按揭对消费者有好处吗？还是这只会让美国人陷入长期债务的困境呢？请在下面的评论中分享您的看法。如果您也对美国出租房这一块感兴趣，请加入我们的出租房投资群组。