三本房地产投资入门书籍

“The only thing worse than not reading a book in the last ninety days is not reading a book in the last ninety days and thinking that it doesn’t matter” — Jim Rohn

读万卷书，如行万里路。一本好书往往沉淀了作者十几年甚至几十年的宝贵经验。犹太人只有占世界 0.2% 的人口，却获得了 22％以上的诺贝尓奖，这与犹太民族崇尚读书不无关系。对于犹太人而言，书籍如同粮食与水，是生活中不可或缺的一部分。同样，成功的 CEO 通常每年读五六十本书，比尔盖茨都不闲着。房地产投资类书籍可谓汗牛充栋，但质量却良莠不齐。这里推荐三本愚以为出众的房地产投资入门书籍。

Rich Dad Poor Dad

罗伯特清崎的《穷爸爸富爸爸》一书对照了两种对金钱完全不同的看法和世界观。其影响之深远，被无数商业成功人士列为每年必读之书目。这本小书强调了财商 (Financial Literacy) 的重要性、富人为何不为钱工作、税法的力量、资产负债的区分、富人和穷人及中产阶级对待钱的态度、及其完全不同的现金流模式。这些都是值得反复思考的话题。书中精彩语句层出不穷：

• An asset puts money in my pocket. A liability takes money out of my pocket. (p. 66)
• Rich people acquire assets. The poor and middle class acquire liabilities that they think are assets. (p. 63)
• Once a dollar goes into [your asset column], never let it come out. Think of it this way: Once a dollar goes into your asset column, it becomes your employee. The best thing about money is that it works 24 hours a day and can work for generations. (p. 107)

The Millionaire Real Estate Investor

如果说清崎的《穷爸爸富爸爸》还算不上严格意义上的房地产投资类书籍，那么 Keller 的《百万级房地产投资者》 ^[1] 则是房地产投资领域目前为止最有影响力的书籍，没有之一。执笔作者为全美大名鼎鼎的连锁地产经纪公司 Keller Williams 总裁 Gary Keller。该书是 Keller 在他父亲过世之后，有感而发，把自己对于几十年在房地产领域投资的经验总结、提炼成书，写给自己还未成年的儿子。书中高屋建瓴地讨论了房地产投资的理论建构，详细阐述了通过房地产投资积累财富的四个阶段： (1) Think a Million, (2) Buy a Million, (3) Own a Million, (4) Receive a Million。书中的不少插图，都值得拿相框裱起来，挂在墙上。愚以为，该书也值得每年都读一遍。精彩语句也随处可见：

• Simply put, if you look to the very best people in a field and study what they do, you often can repeat their success. The key is to learn how they achieved their goals and then understand why they did it that way. (p. 19)
• In terms of creating financial wealth — big money — one of the best ways I’ve seen, one that is truly accessible to anyone, is to invest in real estate. (p. 5)
• In the grocery store, at the gas station, basically any time you find yourself with a credit card in hand, I want you to do two things: First, say to yourself, “I’m an investor, not a consumer.” Second, ask yourself, “Is this the best use of my money? Am I using my money like an investor or like a consumer?” When you find yourself comparing price to value, hunting for the best buy, and being willing to walk away if you don’t find it—congratulations, you’re beginning to think like an investor. (p. 120)

The ABCs of Real Estate Investing

Ken McElroy 是清崎富爸爸公司的房地产领域资深顾问，他在公寓投资领域有着非常丰富的经验。他的公司在美国各州拥有的公寓楼早已超过 5000 个单元。在《房地产投资基础知识》这本书中， 他用浅易的语言和真实的实例介绍了美国房地产投资领域（特别是公寓楼物业）的基本知识与流程。在该书中，他驳斥了房地产投资的常见误区与迷思，阐述了如何寻找利润丰厚的物业机会，如何检查评估物业、如何协商购入价格， 如何通过物业管理方法增加收入。虽然这本书主要针对的是上百个单元的公寓楼项目，其诸多原则与方法对刚起步的地主仍具启示意义。

Ken 在书中描述了他进入一个市场前会做的三个阶段的分析。第一阶段的主要目的是确定投资哪个主要市场/城市。这个工作在网上即可完成。比如，这他寻找物业的过程中，就浏览了西海岸各大城市的报纸和商业期刊，了解其人口增长模式、学校受资助力度、城市扩张土地是否稀缺、市区远景规划（未来交通改善计划）、市区就业率等等。在第二阶段，他会亲自出马考察这个市场。约谈物业管理公司，商业贷款经纪，商业银行，市政官员以及公寓行情消息人士。通过与这些有第一手经验的从业人员探讨，他会不断修改自己对这个市场的判断，不断缩小意欲关注的次级市场。同时，也将自己寻求的物业及条件告知别人，也会让他们推荐自己喜欢的物业管理公司、律师、会计等等。在第三个阶段，他会与别人推荐的人士取得联系，问他们相同的问题，以获取更翔实的信息， 订阅各行各业（地产经纪、商业经纪、贷款经纪）的邮件列表， 随时跟踪所关注的次级市场动态。所有这些工作，他的预算其实十分有限，主要就是 机票和旅店费用。他最终选定的项目是波特兰市区的一个公寓楼工程，将其改造成 Condo 出售，最终收益丰厚。

结语
清崎的《穷爸爸富爸爸》以革命性的方式阐述了成为投资者的重要性。Keller 的《百万级房地产投资者》厘清了投资房地产的理论与实践。McElroy 的《房地产投资基础知识》则阐释了投资公寓类房地产物业的具体流程。当然，房地产投资类的书籍还有很多精品，但愚认为以上三本可作为一个很好的开端。希望能给您带来不少收获！

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祝投资顺利
瓦片君

[1] 百万级并非实指。Keller 解释道: “To us, the word millionaire represents big opportunity, unlimited options, a larger life.” (p. 12)