在美国自住房可以出租吗？

在美国，自住房可以出租吗？如果您的房屋所在小区没有业主协会 (HOA)，那么是没有问题的。即便有 HOA，也要取决于其具体规定：并不是有 HOA 就一定不能出租。有些 HOA 会规定出租房的比例，一旦达到这个比例以后，就不再允许小区其它房子出租了。所以可以直接跟小区的业主协会打电话询问清楚。如果是要买投资房，这一点也是要考虑的一个因素。没有 HOA 的房子一般而言虽然相对老一些，但是占地面积往往较大，且还有两大优势：首先是没有每个月的 HOA 费用（这个费用涨幅不受业主控制，对现金流有很大影响，对于 CONDO 尤甚）；其次也没有各种规定的约束（比如是否允许种菜，是否可以改变大门油漆的颜色等等，而且这些规定可以经业主委员会修订，所以带来一些不确定因素）。下文假定您在美国的自住房不受 HOA 在这这方面的约束，可以出租，我们探讨一下“以租养贷”的概念和它的一些优势。

自住房以租养贷

近段时间以来，house hacking 成了美国房地产投资的一个热门投资策略。Hack 一词源于计算机编程，可做动词也可做名词，指快速解决一个棘手问题，并不在意解决方案是否优雅。这里的 house hacking 指的是将自住房子的一部分拿出来出租，用租金来帮助支付房屋按揭地税等费用，这个热词我觉得可以翻译为 “自住房以租养贷”。独栋房屋通常可以把某个卧室或地下室整理出来出租，多家庭住宅 (Multifamily) 一般是把非自住单元用于出租。比如两家庭的 duplex，可以自己住一套，把另一套租出去。自住房以租养贷的优势，除了每月有几百美元的额外收入，其主要作用在于加快初涉房地产的投资者更快地买入第二套、第三套等后续的出租房，让财富积累尽快进入快车道。

自住房以租养贷之所以重要，是因为有了租金收入，在住房上的开支会大幅降低。一年下来，外加一些额外存款，凑出下一套出租房的首付就会比较轻松。在美国购买自住房，贷款上有不少优势：首付低，利率低，利率固定，不收点数费（见下文），贷款期限长（通常是30年，甚至是40年）。如果你购买的是multi- family house（多家庭住房，4家庭及以下），这个优势尤为明显。譬如，你可以使用 FHA 联邦住房贷款，首付最低只要 3.5%。 因为是政府支持的贷款项目，其审查条件并不是非常苛刻（比如信用分数要求并不高）；即便需要一些修理，你还可以申请 FHA 203K 贷款，将维修费用一起算入总贷款。另外，因为是多家庭，你可以把其它单元租出去，而且贷款时，这些房租高达九成 (常规贷款只能算七成五) 的租金收入可算入你的总收入。这样你就有能力购买状况更好、地段更好、升值潜力更高的物业。相比之下，如果只是购买投资房，（不作为自住房），银行贷款首付高（通常不低于20%），利率高，期限短，浮动利率居多，还要额外收取点数费（一点即为房屋售价的百分之一；一般银行会收取2个点，10万美元的房子就是2000美元的额外费用）。相比于单独买投资房，自住房以租养贷的策略能够帮助你加快致富的过程。下面我们举例说明。

假设一个美国中西部10万美元左右的房子，3个卧室，2个厕所，2个车的车库，这样的独栋住宅市场上需求很高，容易出租，也容易脱手。这样的房子每月通常可以租1000 美元。我们先说自住的情况。因为是自住 (多家庭住宅只要你入住其中一套也算自住)，一般首付5%即可（使用FHA贷款只需 3.5%），那么需要向银行贷款 9万5，做一个 30 年固定利率的按揭，算 4.5% 利率，过户费约 8%，房地产税就算 2500 美元一年，房屋保险约 700 美元一年，那么每月还银行本金加利息约 481 美元 （可通过 amortization-calc.com 计算），每月地税 208，保险 58，最后得出的每月按揭（PITI）大约为 747 美元。如果以租养贷，可以把地下室打理出来出租（有兴趣的可以看看 Scott McGillivray 在 Income Property 电视节目上的例子），也可以把某个卧室拿来出租，做 AirBnB 短租也行。这里我们假设把一间卧室出租给一位室友，可以租到 300 美金（用 craigslist 或 rentometer 可估算月租），那么您每月的按揭只需自己支付 347 美元，一年是 347×12=4164 美元。如果不买房而租别人的房子住，一个月需要向外支付 1000 美元的租金，一年就是 12000 美元，这相当于您为投资下一个房子省下了 7836 美元。如果您不介意搬家，一年后可以利用这省下的钱做首付买入下一套自住房，首付依旧 5% 即可，可以买入 15 万左右的自住房了。如果不想搬家，那么下套出租房则不可以享受5%的首付，而需要至少20%。

即便不愿与人合租，自己住上几年（最低要求一年），做一些简单的翻修，然后换更好的房子，还是可以将您之前的房子变成出租房（你的每月按揭和利率是30年不变的）。这里我们来算一下您搬走后的情况：假设每月还是租 1000 美元，按揭要还 747 美元，每月剩下 253 美元，一年就是253×12=3036，用这个除以5000 美元的首付，加上 8000 美元的过户费，那么在刨除出运营开支前的年回报约为 23.4%（3036/13000）。为了简化和下文的对比（购买非自住房的情况同样不算运营开支），这里的计算我们没有包含各种运营开支（包括管理费、维修费、空置费等）。运营开支的大小和怎么购买物业是没有关系的。换句话说，不管你是出5%的首付还是30%的首付，基本的运营费用是一样的。试想，难道全款买房，不会有维修费吗？

直接购买投资房

我们现在来比较一下以租养贷和购买非自住的投资房的投资收益。我们假定同样的房子、同样的状况。如果作为非自住的出租房，银行会要求更高的首付比例，25%到30%都算正常范围；利率也要高一截，至少要交2个点以上的点数费。当然，交易费、房地产税和房屋保险跟前文以租养贷的情况一样。首付3万，贷款7万，5.5%的利率（为方便计算仍然按30固定利率走），那么每月银行本金利息大约为397美元，加上每月地税208，保险58，那么每月按揭约为663美元。同样不计算运营开支的情况下，月租 1000 美元，剩 337，一年 337×12=4044 美元，除以3万首付，加8000过户费，加2000点数费，年回报率只有 10.1%，还不足自住房以租养贷方式回报的一半。可以看出，不同的投资策略回报区别很大。而这样的区别经过经年累月的叠加，就会显示出复利的力量。对于爱因斯坦而言，复利可称为世界第八大奇迹：He who understands it, earns it … he who doesn’t … pays it。自住房以租养贷的概念看似简单，通过复利和时间这个杠杆的放大，构成了财富积累的一个重要途径。不使用自住房以租养贷的策略，扩展速度会大大降低。

付出与牺牲

自住房以租养贷的策略当然需要作出很多的牺牲，适于做出租房的房屋状况肯定比不上好学区的好房子，也不是所有人都愿意与人合租或与租客打交道。但这些牺牲是短暂的，通常一年以后就可以搬走，留下一个每月有现金流的房子，助你更快地买入第二套、第三套，早日实现财务自由。如果一开始就买大房子，按揭压力肯定不小，没有额外的租金收入，要凑齐下一套房子的首付就会慢很多。即便凑齐了首付，银行贷款方面还有挑战，因为贷款额度与收入是直接相关的，在收入没有显著增加的情况下，即便有首付，银行也没有办法提供贷款，因为自住房已经占用了最大贷款额度。正是从这个意义上说，罗伯特清崎在《穷爸爸富爸爸》书中反复强调，你的大房子不是你的资产，而是你的负债；它只是银行的资产而已。关于自住房以租养贷这个概念，Scott Trench 在他的新书 Set For Life 上花了很多笔墨讲述。这个概念虽然浅显易懂，但其背后有深义的。如何选择进入房地产投资的策略，对于财富的积累起着很关键的作用。

自住房变出租房的方案，您觉得可行吗？都有哪些挑战？请在下面留言与我们分享！如果您对美国出租房投资的话题也感兴趣，不妨订阅我们的邮件群组，获取更多相关信息。

祝投资顺利！
瓦片君