吃瓦片

相信大家都知道，在美国一个人的信用卡历史记录、贷款记录、还款记录以及各种债务情况都会反映在个人信用记录当中。这些记录由美国三大信用管理机构Equifax，Experian，和 TransUnion 收集整理，以供银行、贷款机构、房屋出租者、保险公司、雇主等机构查询参考，用于评估申请人的信用风险和可信程度。当然，信用记录会考虑各种不同因素，比如常见的 FICO Score 模型就包括付款历史（35%）、信用使用情况(30%)、信用历史长度(15%)、信用种类(10%) 以及新信用查询情况 (10%)，通过模型可以算出一个分数，通常在 300 到 850 分之间，分数越高，表明一个人的信用历史越好。

信用记录对申请贷款、租房、办信用卡、申请保险、甚至是找工作等方面都有很大的影响。信用记录是评估信用风险的重要依据。贷款机构、信用卡公司、房屋出租者和其他一些机构会查看信用记录来决定是否批准申请。其次，信用记录也可以影响工作机会。在某些职业领域中，如金融、会计和安全领域，雇主可能更倾向于雇佣信用记录良好的人。有良好的信用记录，还可以拿到更低的贷款利率和有利的条款，从而节省贷款成本。

然而， 每次找银行贷款，按规定银行都会硬查询贷款人的信用记录（关于和硬查询相对的软查询的区别，后文再述）。而因为按揭贷款而产生的查询，都是属于硬查询（hard pull），这种硬查询是会导致信用分数降低的，查的次数越多，降得越厉害。短时间反复申请贷款通常意味着资金链紧张，需要多次申请贷款。那么，在我们申请按揭贷款时，怎么避免我们的信用分数被反复打击呢？本文分享一点干货知识：根据美国消费者金融保护局（CFPB）的规定，当贷款人因为抵押贷款的原因需要查询您的信用记录时，有 45 天的时间可以自由查询信用记录，以寻找最佳的抵押贷款。这意味着，首次硬查询还是会受影响我们信用分数的，但 45 天之内的反复查询就没有关系了。

但是，这里面有个小问题，不同的银行或贷款中介和前面提到的三大信用机构之间是不通气的。所以一次次硬查询还是会出现在我们的信用记录上。因此，无论您决定选择哪家银行或贷款中介，我们都要让他们帮助我们去争取撤销这些硬查询。他们需要出示证据，证明我们只查询了一次，并且附上争议信函，引用 CFPB 的相关规定，指出 45 天内的信用记录查询不应该反复记录，这样，他们就会撤销所有其他查询，让我们的信用评分恢复正常。因此，在我们跟不同的银行或贷款中介进行洽谈的时候，除了大家都会关注的贷款利率，LTV 比例等等，也记得要要问清楚，他们是否能帮助我们避免反复硬查询对我们的信用分数带来的不利影响。

希望本文对您在美国的房地产投资有帮助！

40年的固定利息房屋按揭贷款，意下如何？

美国联邦住房管理局（Federal Housing Administration）准备在 2023 年 5 月推出长达 40 年的普通住宅类固定利息房屋抵押贷款，宣称意在继续帮助因疫情等各种困难而交不起按揭的房主。FHA副助理部长 Kolluri 说：“40 年期的抵押贷款再次重申了 FHA 的长期承诺，继续帮助尽可能多的陷入困境的美国房主留住他们的家园”。这话说得冠冕堂皇，但真的会达到预想的效果吗？这对首次买房者和房地产投资者都意味着什么呢？本文就这一话题梳理一下我们的看法。

首先，FHA 的初衷是帮助目前房屋按揭还款面临压力的购房者，以解疫情和后疫情期间的燃眉之急。不可否认的是，此政策推出短期内，延长抵押贷款的年限确实能够提升购房者的贷款能力和购买能力，让更多人有机会买房或避免房子被银行收回，从而实现所谓的“美国梦”。这个不难理解，延长还款年限意味着同样的本息还款金额、同样的利率，能提升购房者的购买力。举例而言，假如莱恩一家有 $2528 美元可以用于支付按揭贷款（仅算本金和利息，不计房产税和房屋保险费），那么假设 6.5% 的利率，如果采用 30 年期限的固定利息贷款，她们的最高贷款额度可以达到 $400,000美元（加上首付实际房子买价可能更高）。在保持相同利率的前提下，如果贷款期限延长至 40 年，她们则可以贷到 $432,000美元，多出来的 $32,000 美金应该可以让她们买更大的（至少多一个卧室）或更好地段的房子。

此外，因为延长贷款期限，借款人会支付更多的利息。在之前的例子中，如果买家选择 40 年期贷款，则需要支付总共 $1,214,003 美元的贷款；而如果选择 30 年期贷款，只需要支付 $910,178 美元。两者相差高达 $303,825 美元，超过房子原价的七成五了。现在，美国首次购房者的平均年龄是 36 岁，等还完40年期的按揭贷款，人生已至古稀之年，相当于一辈子都在为银行打工。这远景还算是 “美国梦”的核心内容吗？

如此看来，对于首次购房者而言，既然这种 40 年期抵押贷款的好处非常有限，为什么 FHA 和银行还要推动40 年期抵押贷款呢？其实对银行而言，延长贷款年限贷款人就会多还按揭的利息（如上文所述），何乐而不为？对于 FHA 而言，他们需要房价上涨才能维持他们的资产负债表的健康状况。FHA 是美国联邦政府组建的保险公司，为银行的住房按揭贷款提供保险。如果 FHA 贷款的房主还不起按揭，FHA 会收回房屋并承担还款义务，造成其账面亏损。如果房地产价格下跌，房子卖不起价，房主想通过卖房自救也很困难，那么最后 FHA被迫收回一大堆房屋，会大大加剧他们的账面损失。因此，保持房价上涨对于他们的承保是非常必要的。

相反，延长按揭贷款年限，对于拥有出租房的投资者而言，很大概率上是个好消息。如上所述，40 年期的抵押贷款可能会带来买家竞争、房地产升值。几年之内，房产就会产生可观的上涨额度，房东可以通过重新贷款或者 HELOC 的方式拿出来继续投资，这基本上属于美国联邦政府的厚礼。当然，房地产税也会坐地涨价，这意味着投资成本的增加，但是和房产升值带来的收益相比，还是利大于弊。您看，这是不是意味着此政策对房地产投资非常有利呢？

您认为40年按揭对消费者有好处吗？还是这只会让美国人陷入长期债务的困境呢？请在下面的评论中分享您的看法。如果您也对美国出租房这一块感兴趣，请加入我们的出租房投资群组。

在美国，自住房可以出租吗？如果您的房屋所在小区没有业主协会 (HOA)，那么是没有问题的。即便有 HOA，也要取决于其具体规定：并不是有 HOA 就一定不能出租。有些 HOA 会规定出租房的比例，一旦达到这个比例以后，就不再允许小区其它房子出租了。所以可以直接跟小区的业主协会打电话询问清楚。如果是要买投资房，这一点也是要考虑的一个因素。没有 HOA 的房子一般而言虽然相对老一些，但是占地面积往往较大，且还有两大优势：首先是没有每个月的 HOA 费用（这个费用涨幅不受业主控制，对现金流有很大影响，对于 CONDO 尤甚）；其次也没有各种规定的约束（比如是否允许种菜，是否可以改变大门油漆的颜色等等，而且这些规定可以经业主委员会修订，所以带来一些不确定因素）。下文假定您在美国的自住房不受 HOA 在这这方面的约束，可以出租，我们探讨一下“以租养贷”的概念和它的一些优势。

自住房以租养贷

近段时间以来，house hacking 成了美国房地产投资的一个热门投资策略。Hack 一词源于计算机编程，可做动词也可做名词，指快速解决一个棘手问题，并不在意解决方案是否优雅。这里的 house hacking 指的是将自住房子的一部分拿出来出租，用租金来帮助支付房屋按揭地税等费用，这个热词我觉得可以翻译为 “自住房以租养贷”。独栋房屋通常可以把某个卧室或地下室整理出来出租，多家庭住宅 (Multifamily) 一般是把非自住单元用于出租。比如两家庭的 duplex，可以自己住一套，把另一套租出去。自住房以租养贷的优势，除了每月有几百美元的额外收入，其主要作用在于加快初涉房地产的投资者更快地买入第二套、第三套等后续的出租房，让财富积累尽快进入快车道。

自住房以租养贷之所以重要，是因为有了租金收入，在住房上的开支会大幅降低。一年下来，外加一些额外存款，凑出下一套出租房的首付就会比较轻松。在美国购买自住房，贷款上有不少优势：首付低，利率低，利率固定，不收点数费（见下文），贷款期限长（通常是30年，甚至是40年）。如果你购买的是multi- family house（多家庭住房，4家庭及以下），这个优势尤为明显。譬如，你可以使用 FHA 联邦住房贷款，首付最低只要 3.5%。 因为是政府支持的贷款项目，其审查条件并不是非常苛刻（比如信用分数要求并不高）；即便需要一些修理，你还可以申请 FHA 203K 贷款，将维修费用一起算入总贷款。另外，因为是多家庭，你可以把其它单元租出去，而且贷款时，这些房租高达九成 (常规贷款只能算七成五) 的租金收入可算入你的总收入。这样你就有能力购买状况更好、地段更好、升值潜力更高的物业。相比之下，如果只是购买投资房，（不作为自住房），银行贷款首付高（通常不低于20%），利率高，期限短，浮动利率居多，还要额外收取点数费（一点即为房屋售价的百分之一；一般银行会收取2个点，10万美元的房子就是2000美元的额外费用）。相比于单独买投资房，自住房以租养贷的策略能够帮助你加快致富的过程。下面我们举例说明。

假设一个美国中西部10万美元左右的房子，3个卧室，2个厕所，2个车的车库，这样的独栋住宅市场上需求很高，容易出租，也容易脱手。这样的房子每月通常可以租1000 美元。我们先说自住的情况。因为是自住 (多家庭住宅只要你入住其中一套也算自住)，一般首付5%即可（使用FHA贷款只需 3.5%），那么需要向银行贷款 9万5，做一个 30 年固定利率的按揭，算 4.5% 利率，过户费约 8%，房地产税就算 2500 美元一年，房屋保险约 700 美元一年，那么每月还银行本金加利息约 481 美元 （可通过 amortization-calc.com 计算），每月地税 208，保险 58，最后得出的每月按揭（PITI）大约为 747 美元。如果以租养贷，可以把地下室打理出来出租（有兴趣的可以看看 Scott McGillivray 在 Income Property 电视节目上的例子），也可以把某个卧室拿来出租，做 AirBnB 短租也行。这里我们假设把一间卧室出租给一位室友，可以租到 300 美金（用 craigslist 或 rentometer 可估算月租），那么您每月的按揭只需自己支付 347 美元，一年是 347×12=4164 美元。如果不买房而租别人的房子住，一个月需要向外支付 1000 美元的租金，一年就是 12000 美元，这相当于您为投资下一个房子省下了 7836 美元。如果您不介意搬家，一年后可以利用这省下的钱做首付买入下一套自住房，首付依旧 5% 即可，可以买入 15 万左右的自住房了。如果不想搬家，那么下套出租房则不可以享受5%的首付，而需要至少20%。

即便不愿与人合租，自己住上几年（最低要求一年），做一些简单的翻修，然后换更好的房子，还是可以将您之前的房子变成出租房（你的每月按揭和利率是30年不变的）。这里我们来算一下您搬走后的情况：假设每月还是租 1000 美元，按揭要还 747 美元，每月剩下 253 美元，一年就是253×12=3036，用这个除以5000 美元的首付，加上 8000 美元的过户费，那么在刨除出运营开支前的年回报约为 23.4%（3036/13000）。为了简化和下文的对比（购买非自住房的情况同样不算运营开支），这里的计算我们没有包含各种运营开支（包括管理费、维修费、空置费等）。运营开支的大小和怎么购买物业是没有关系的。换句话说，不管你是出5%的首付还是30%的首付，基本的运营费用是一样的。试想，难道全款买房，不会有维修费吗？

直接购买投资房

我们现在来比较一下以租养贷和购买非自住的投资房的投资收益。我们假定同样的房子、同样的状况。如果作为非自住的出租房，银行会要求更高的首付比例，25%到30%都算正常范围；利率也要高一截，至少要交2个点以上的点数费。当然，交易费、房地产税和房屋保险跟前文以租养贷的情况一样。首付3万，贷款7万，5.5%的利率（为方便计算仍然按30固定利率走），那么每月银行本金利息大约为397美元，加上每月地税208，保险58，那么每月按揭约为663美元。同样不计算运营开支的情况下，月租 1000 美元，剩 337，一年 337×12=4044 美元，除以3万首付，加8000过户费，加2000点数费，年回报率只有 10.1%，还不足自住房以租养贷方式回报的一半。可以看出，不同的投资策略回报区别很大。而这样的区别经过经年累月的叠加，就会显示出复利的力量。对于爱因斯坦而言，复利可称为世界第八大奇迹：He who understands it, earns it … he who doesn’t … pays it。自住房以租养贷的概念看似简单，通过复利和时间这个杠杆的放大，构成了财富积累的一个重要途径。不使用自住房以租养贷的策略，扩展速度会大大降低。

付出与牺牲

自住房以租养贷的策略当然需要作出很多的牺牲，适于做出租房的房屋状况肯定比不上好学区的好房子，也不是所有人都愿意与人合租或与租客打交道。但这些牺牲是短暂的，通常一年以后就可以搬走，留下一个每月有现金流的房子，助你更快地买入第二套、第三套，早日实现财务自由。如果一开始就买大房子，按揭压力肯定不小，没有额外的租金收入，要凑齐下一套房子的首付就会慢很多。即便凑齐了首付，银行贷款方面还有挑战，因为贷款额度与收入是直接相关的，在收入没有显著增加的情况下，即便有首付，银行也没有办法提供贷款，因为自住房已经占用了最大贷款额度。正是从这个意义上说，罗伯特清崎在《穷爸爸富爸爸》书中反复强调，你的大房子不是你的资产，而是你的负债；它只是银行的资产而已。关于自住房以租养贷这个概念，Scott Trench 在他的新书 Set For Life 上花了很多笔墨讲述。这个概念虽然浅显易懂，但其背后有深义的。如何选择进入房地产投资的策略，对于财富的积累起着很关键的作用。

自住房变出租房的方案，您觉得可行吗？都有哪些挑战？请在下面留言与我们分享！如果您对美国出租房投资的话题也感兴趣，不妨订阅我们的邮件群组，获取更多相关信息。

祝投资顺利！
瓦片君

在美国当地主，很多人自讽为掏粪工，其实是有原因的。说起出租房，最常见的恐惧，就是半夜接到房客电话，说马桶堵了，需要马上修理。这其实不是常见的事情，即便堵了，一般租客也不会半夜打电话的。但是真要堵了，要么请人去修，要么亲自去“掏粪”。请个水管工，人家出门就开始算钱，到你的出租房估计 100 美金就去了。那么有没有办法避免半夜掏粪的苦差事儿呢？本文就从抽水马桶上面跟大家分享一下经验。

现在节水马桶 (low flow) 非常流行，节约水资源当然是好事儿，但是对于出租房而言，其实它并不十分合适。通常节水马桶 1.28 加仑的水量，水少，阀门小，劲也小，现代设计虽然加快了冲刷的过程，但其实还是并没有办法完全清理内壁管道的；因为水本来就不多，时间也短，那么天长日久，马桶管道内壁其实比较容易积垢，要是再遇到个头脑发晕的房客仍点什么乱七八糟的东西，是很容易造成堵塞的，那么就会出现前面说的半夜掏粪的电话了。当然，真走到这一步，你得将马桶搞碎了，看看到底里面堵的是什么玩意儿，如果不是正常的东西，那你是可以给租客开账单的。当然，不想半夜被打扰，你大可以晚上关手机，等天亮了再说。

为了避免堵塞的发生，除了教育租客之外，从根源上讲，应该从抽水马桶的选择上做考量。马桶本身的设计就非常重要：应该加大冲水量 （不要用1.28加仑的，选用1.6加仑的），加大沖洗閥（不要用3英寸的，用4英寸的），加大管道的直径，以防患于未然。很多人用便宜的抽水马桶，比如 Mansfield 或者 Glacier 等。其实天天使用的东西，也不一定非要选最便宜的。而且，堵了以后，不管是找水管工，还是自己动手，时间上都不止这个便宜马桶本身的钱。能够最大程度上降低马桶堵塞的话，对做出租房而言，我认为是非常必要的。经过比较长时间的做功课和尝试，发现了一款特别适用于出租房的防堵抽水马桶，美标 American Standard Champion 4，每次冲水 1.6 加仑 (6升水)。4英寸的沖洗閥，2又8分之3英寸内壁管道，所有内部材料均打光處理。想一想，这样的设计理念，其实这款抽水马桶的主要目的就是防止堵塞，所以很适合用于出租房的。不少用过的老地主讲多年来几乎没有遇到堵塞的情况。当然，它也有一些不足的地方，放水开关虽是不锈钢质感，其实是塑料的（不仔细体验，一般房客估计也看不出来），另一个是它的坐垫虽带缓冲铰链，不会啪得一声掉下去，半夜惊醒梦中人，但是坐在上面感觉不是那么稳固结实。如果你讲究，可以换一个实木坐垫，也就二三十美元，换掉以后，立马高大上许多。做出租房的朋友，下次购买马桶时，可以在这些方面考虑一下。