房地产投资的 50% 法则

所谓房地产投资的 50% 法则，指的是长期而言，出租房的各种开支基本上要占到租金的50%，这些开支包括房产税、保险税、维修费、空置费、垃圾费、物业管理费等等，但是不包括还银行的月供/按揭。

比如，您看中了一个出租房，其售价 $100,000 美元，根据当地的房地产租赁市场，您了解到这个房子每个月大致能租到 $1000 美元。根据这个 50% 法则，我们可以算出您每个月的总开支约为 $500 美元 ($1000 x 0.5 = $500)，公式为：总开支 = 应收月租 x 50% 。

这意味着您每个月只有 $500 美元用来付银行的月供和您自己的利润。那么，您的运营净收入为 ($1000 – $500 = $500)，公式为：运营净收入 = 应收月租 – 总开支 。

假设这栋出租房您计划首付 20%，其余80%使用银行贷款，6% 的利息30年还清，那么，您的月供为 $480 美元，每月到手的利润只有 $20 美元 ($500 – $480 = $20)，公式为：利润 = 运营净收入 – 月供。

通过这个分析，我们发现，支付20% 的首付的话，这个出租房能做到正向的现金流，虽然每个月只有 $20 美元。但是如果您自己进行物业管理，或者负责一些小东西的维修，回报率还是可观的 (物业管理和基本的维修会占到月租的15%，即 $150 美元)。提高回报率的另外一个方法，就是想办法降低该出租房的购买价格，因为这样能够降低您还银行的月供。比如您尝试跟业主协商谈判，看能否将房价降到 $85,000 美元，这样，您每月只需还银行 $408 美元，那么您每个月的净利润就可以达到 $100 美元，加上自己管理和负责基本维修，每月净收入应该在 $200 美元以上。

这里值得指出的是，这个50% 的法则其实相当保守。如果您具体计算某个出租房的各项开支，通常你会发现，你的开支会远远少于租金的 50%，房地产经纪人给出的各项模拟开支数据尤为如此。这是因为，这些计算往往会忽略很多隐形的意外开支，比如更换热水器，或者因租客欠租而赶人的费用等等。

使用这个50% 法则，您能够快速分析某个出租房的是否值得进一步考察。这点尤为重要，因为在面对大量的代售房屋，您可能没有时间和精力，当然也没有必要对每个潜在房屋都仔仔细细的分析。如果某个房子用这个法则分析起来不是一个好的投资，那么在这个房子上就不要再浪费时间了。

祝投资顺利！
瓦片君