租客筛选

在出租房的管理方面，租客的挑选从来都是重中之重。而信用记录和背景调查则是这里面的重点。比如，有 Eviction Record(s) 记录的租客，基本上是一票否决。而信用记录方面，分数是一个考量，很多房地产投资人心里会有一个大约的底线，比如650，或者至少600分以上。但是信用记录特别好的租客，他们还在租房子的很大的原因，是因为目前没有办法贷款买房子。这样的租客往往租不长久，我目前就有两家这样的租客，人很好，但是自己要买房搬走了。

其实，信用分数不太好，也并不一定都是不好的租客。这里面要看具体情况，比如，因为生病的原因欠了医院的帐单，或突如其来的生活中的变故（离婚，家人的各种苦难），是可以理解的。但是，如果欠了很多高利息的信用卡账单，还被各家催债公司讨债，或者基本的水电垃圾费都不付，这样的租客一定不能选。

对于租客的信用记录和背景调查，很多地方都可以做。目前我比较喜欢的是 APARTMENTS.COM，他们提供一站式服务，您在带租客看完房子之后，如果他们喜欢并愿意申请，您只需要问他们的姓名和邮件地址，通过这个网站给他们发送一份申请的邀请，所有的东西都可以交给他们来处理（申请费、工资单、前房东信息等等）。操作图解过程请见他们的详细说明：How do I invite a renter to apply to my property?

出租房是否做得顺利，租客的挑选是重中之重。筛选的方面非常多，包括收入情况，工作性质，是否有犯罪背景，以前租房的历史，信用分数等等。出租房能吸引什么样的租户，表面上看是我们在选，其实很大程度上与房子所在小区有关。小区附近的房客状况，基本上能决定潜在租客的信用分数范围。通常而言，700 分以上表明租客有按时付款的习惯，但是如果你附近的房子都是 section 8 的租户，大概不会有高分租户愿意“融入”其中。光看信用分数也不够，这个人是否长期赖帐，还是因为偶然的不幸造成的，比如失业、医疗账单或婚姻破裂，从一个单一的分数上是看不出来的，这个得看他的信用历史。说了这么多，那到底多少分才可以呢？如果你的房子所在小区不是A（常说的白玉房小区）也不是D（战火纷飞的地段），那么建议从620开始考虑，并要求月收入（税前）比月租高3倍。

印度人咖喱味太大，不要；带小孩的太吵，不要；黑人，通通不要！这样挑房客，恐怕迟早会吃上官司。前文讲到 租客筛选事关出租房经营成败，本文就这个话题结合相关法案进一步探讨。

美国联邦《公平住房法案》明确规定，因人种、肤色、性别、国籍、宗教信仰、残疾或婚姻状况而拒绝出租或销售房屋即构成住房歧视。不同的州往往还有额外规定，如性别取向、年龄等等。比方说，在你的招租广告中，你就不能写：房子所在小区不错，旁边就有教堂。比如，你属什么的呀？哪里人啦？结婚了没有啊？有几个成年人要入住啊，这些问题，在联邦法律的看来，与租客是否有能力支付房租，没有一毛钱的关系！所以，与上述七类受保护群体相关的问题，最好想都不要想。租客申请表要填写的内容要尽量显得中性，避开和这七类保护群体相关内容。那么哪些问题可以问呢？工作性质啊，收入状况啊，以前的地址，前房东联系方式，这些都可以问，也应该问。

对于房客的筛选，你其实应该定出一套书面标准，以便在筛选房客时做到一视同仁。要搬进你的出租房，租客必须满足你订立的书面标准。有了这个书面标准，对薄公堂时，你有根有据，法官也会站在你这边的。当然，只要不涉及上述七类受保护群里，你的具体的筛选标准可以自己把握。注意，给租客提供的信息，和问人家的问题，都应该是一样的。

当租客打电话过来，询问你还有其它什么出租房的时候，不要将租客引导到某些特别的区域或者房屋，而是应该告诉人家你所有的物业。即便是你人为人家可能租不起，也不要试图引导人家租或不租某个物业。如果人家想要看房，那就应该带人看房，让人家填写申请表，走完你的既定租客筛选流程。否则，你可能是出于好心要帮人省时间，结果落得被人告。如何避免歧视租客，也是一门学问，你得了解究竟哪些属于歧视的范畴，在实际操作中，才能做到心里有数。

祝投资顺利！
瓦片君

你是否有过收租难的经历？很多人都觉得经营出租房太麻烦，此话一点不假。但是，与租客相关的麻烦，绝大部份在筛选租客时即可排除。租客筛选得当与否，直接关系到你的出租房是盈利还是赔本。在与租客签约前，严格把关显得格外重要。本文从信用分数、薪水收入、工作经历、犯罪记录、驱逐纪录、前房东评价六方面探讨出租房租客的筛选策略。

1. 薪水收入

租客的薪水收入是你的第一考虑要素。大多数房东都要求房客的月收入不低于房租的三倍。比如，你的房子月租 1000 美元，房客的月收入则不能低于 3000 美元。房租负担过重容易导致将来欠租，届时你得花钱请律师下驱逐令，耗资几千美元；此外这个过程耗时几个月，在此期间的房租也没有指望了；你还不免劳神生气。薪水收入多少不能任凭租客随口报来，一定要看过去几个月的工资单。

2. 工作经历

与薪水收入相关的是房客的工作经历。你要关心的是他的工作是否长期稳定。如果租客长时间待业，频繁更换工作，或工作领域总在变换，你租给他就很有可能时不时拿不到房租。上个月在超市收银，这个月在酒吧跑堂，下个月就可能待业在家，这样的房客不是你要找的人。

3. 信用分数

信用分数也是你应该考虑的一个客观因素。信用分数通常在300到850之间，650分以上则说明这个人平常都按时付款，那你的房租应该也会按时收到。信用分数和犯罪记录的查询这个话题比较大，我将另文详述。

4. 犯罪记录

有犯罪记录的租客你得小心了。10年前吸过大麻的也许可以考虑，但上周就打过女朋友的人恐怕不是你的最佳人选。租给犯罪份子可能会给你带来无尽的麻烦和无谓的开支。你绝对不希望房客在你的房子里买卖毒品，天天人来车往，招来邻居的不满；如果是多家庭的公寓楼，很快你的好租客都会跑光。这样的租客也不是你要找的人 。

5. 驱逐纪录

凡有被驱逐纪录的房客，我建议你一概不予考虑。不是说被驱逐过的人完全没有改好的可能，而是说你作为房东，要在出租房上面获取稳定的收入，最好是避开这些人。房客驱逐起来是一件费时、费力、伤神、还破财的事儿。把好这一关，少生华发！

6. 前房东评价

不是每个房客都会老实的告诉你她前房东的联系方式，她们往往会让朋友冒充前房东接你电话。“她按时付款吗？”这样的问题就不要问了。问一些她们难以想到的问题，比如 “她的具体地址是什么？什么时候搬进去的？什么时候搬走的？你有收她滞纳金吗？” 当然，真正的前房东也可能说一堆好听的，目的就是想把这个麻烦扔给你。所以，你不能完全依赖前房东的证言。 我觉得选房客更多的像一门艺术，虽然本文从信用分数、薪水收入、工作经历、犯罪记录、驱逐纪录、前房东评价六个方面探讨了出租房房客筛选的策略，但不是说凡是经得起这些考核的都是好房客，你作为地主，一定要综合考量，用心思考，尽可能从源头上避免与问题房客打交道。

祝投资顺利！
瓦片君