房地产投资的六重魔力

房地产投资有诸多优势，文本沿用文学城投坛“小小石头”的叫法，称其为“魔力”。下文就对这六重魔力分开讨论。

第一重魔力：现金流

现金流是房地产投资的第一重魔力 (The Power of Cash Flow)。现金流指的是投资房的租金扣除所有开支后的盈余。对于保守的投资者而言，每个单元每月现金流不能少于 $100 美元。只要您常年累月不断积购置物业，推迟享乐，将获利全部用于再投资，这些现金流盈余看似不多，涓涓之水，能汇成大河。每添一处物业，您的现金流就越多，购入下一物业的速度就越快，获取更多的现金流，以便更快地购入下一物业，如此往复，您的资产将增加以滚雪球的方式增长下去。5年10年后，您就拥有了一股源源不断的现金流，这好比一个装满 $20,000 美元的钱包，即便当月全部用光，下月初它又自动鼓起来，取之不尽，用之不竭，难道这不是您想要的财务自由吗？积累有正向现金流的投资房，能让您熬过房地产萧条的寒冬，让您基业长青。这是因为，只要您的出租房每月都有盈余，无论房价跌成几何，您都不必贱卖资产，既然每个月都在赚钱，持有下去就是晴天。在这个意义上，我认为现金流是房地产投资的生命线，所以将其归结为第一重魔力！现金流与很多因素有关，包括杠杆使用程度，区域等。全款买房肯定能保证获取正向的现金流，因为您没有贷款，无需每月向银行还按揭。我这里说的正向现金流，是充分利用杠杆的力量以后，依然能够每月有盈余的情况。另外，好学区好地段的好房子现金流差，学区一般地段一般房子一般的地段的，现金流好。美国东西两岸现金流差，中西部地区现金流好。通常，现金流和自然升值对立的，您作为投资者，得权衡利弊，更加自己的投资偏好和风险承受能力，进行选择。

第二重魔力：自然增值

房地产投资的第二重魔力为自然增值 (The Power of Appreciation)。自然增值的根本原因是通货膨胀。通俗的说，既然柴米油盐都在涨，房子也不例外，其上涨绝对数量更大，因为房子本身就贵。过去 100 年，美国平均累计通胀为 3.17%，不要小看了这个数字，它对您资本的资本积累有着功不可没的作用。如果您买进了20 套均价 15 万美元的出租房，3.17% 的通货膨胀率将给您带来 $95,100 美元的收入（20 x 150,000 x .0317 = $95100），看似不多，要知道 100 个美国人中，有 43 位退休账户还不足 $10,000 美元。他们没有想过房地产的魔力吗？想远一些，假设经过十几二十年的努力，您积累了 100 套这样的出租房，按平均通胀率，一年的自然增值就达到 100 x 150,000 x .0317 = $475,500，让您一脚跨入美国 Top 1% 行列！增值的部分虽然属于“账面上的”或“未实现的”利润，但是可以通过重新贷款或者 HELOC 等方式拿出来进行再投资。说以说，在当地主以后，通货膨胀突然间就变成了是您的朋友。

第三重魔力：租客偿贷

房地产的第三重魔力是租客偿贷 (The Power of Principle Pay-down)，因为出租房的一切开支均由房客支付。我这里讲的租客偿贷款，不是通常所说的以租养房。它具体指的是租客帮您清还贷款中的本金部分。作为房东，您每个月收到租客的租金，一部分要用于偿还银行的按揭，这个按揭包括本金和利息两部分。利息当然就是银行的利润，而偿还的本金的部分才是您自己的利润。对于地主，利息的部分可以用来抵税，即降低您的征税基础。购买投资房的绝大部分款项为银行贷款，而这个大头的贷款是由租客在15 年或 30 年内帮您全部还清。换句话说，哪怕是您的房子在这30年内一毛钱没涨，您也有赚 ——您只用20%的钱就买到了100%的房子。付清贷款之后，您还可以进行重新贷款，将大部分的利润用户购入更多物业，而所欠贷款仍然由未来租客帮您偿还，如此往复！这也是为什么清崎在《穷爸爸、富爸爸》书中反复强调要购入资产（及资产和负债的真实区别）。此外，重新贷款 (refinance) 拿出的这部分利润本质属于债务 (non-taxable event) ，无需交税。仅此一点，就让 401K 退休基金无法望其项背。

第四重魔力：税务优势

房地产由房产和地产两部分组成。地产是指出租房下面的那块地 (lot)，房产则是建在地上的房子 (improvement)。土地价值只涨不跌，没有折旧的可能；房子可以折旧。住宅类房屋折旧目前按 27.5 年平均计。比如，您的出租房价值 $150,000 美元，假设其中土地占 25%，房子占 75%，那么每年您的房子可以折旧 $4091 美元 ($150,000 x .75 ÷ 27.5 = $4091 )，如果您个人的税率为 25%，则可节剩 $1023 美元个税 ($4091 x .25 = $1023)。这里的折旧，是纸面上的开支 (paper loss)，实际上您的房子往往在升值，您却仍然可以享受纸面折旧的税收优惠。不管您的房子有多旧，到您手里，都可以按 27.5 年折旧。除折旧外，凡是与房子出租相关的费用，基本上都可以用于抵税，这包括房产税、管理费、保险费、维修费、水电费、HOA 费、按揭利息、垃圾处理费、草坪维护费、清洁费、广告费等等。若您是远程管理，交通费也能抵税。当然，这些费用应该是实际产生的符合常理的费用。所有开支都要留有收据，不怕国税局 IRS 审查。报税时，将各项实际开支与纸面折旧从所得收入中扣除，剩下的部分才需要交税。好好学习税法，充分利用房地产的第四重魔力，税务优势 (The Power of Tax Benefits)，进行合理避税。

第五重魔力：杠杆之力

杠杆的力量 (The Power of Leverage)是房地产投资的第五重魔力。它能让您以小搏大。您用 $20,000 美元做首付，向银行贷款 $80000 美元，就可购入 $100,000 美元的资产；若是股票、基金或债券类投资渠道，$20,000 美元的本钱只能买到同等数额的证券，银行不会贷款给您炒股的。使用杠杆，可大幅提升您的投资回报。同是 $100,000 美元的资金，全款买房，只能购入一处市值 $100,000 美元的物业；若以 20% 为首付，80% 余额向银行贷款，则可购入 5 处同样的房产，市值 $500,000 美元。一年后，假设该地区平均房价升值 5%，全款购房，您只能获得 $5000 美元的盈利；利用杠杆以后，您5栋房屋升值 $25,000美元，回报率是全款买房的 500%。这只是一年的情况，如果 20 年的房地产投资呢，差别有多大？另外，拥有的物业越多，您的现金流也越多，借贷和还款也越多，信用越好，从银行贷款也越容易，这是一个良性循环。致富之路由借款铺就 (The road to riches is paved with borrowed money)！

第六重魔力：强制增值

房地产的第六重魔力，也是经常被忽略的一大魔力，叫做强制增值 (The Power of Forced Appreciation)。理论上讲，房地产市场是低效市场 (inefficient market)，即房地产的价格并不能在任何时候都反应其真实价值。换言之，房地产的真实价值往往因各种因素大打折扣，这些因素包括房子本身的问题，如地基不稳、房顶漏水，霉菌满屋等等；也包括人为问题，如管理不善，筛选租客不慎等。眼光独到、经验丰富的地主，往往有机会买入价值低估（甚至严重低估）的物业，经过有策略的修葺，让银行重新估价，重新贷款，就可实现客观的利润。这个增值不是随当地房地产市场的变化而自然增值的，而是您作为有目的有计划的实现的，因此我把它称做强制增值。强制增值即适用于住宅类物业，也适用于商业房地产。住宅类的房子可以从草坪、地毯、粉刷、浴室和厨房等方面入手。尽量做到投入一美元，能有两美元的回报。这一方面，我推荐 Nickerson 的经典地主入门书 “How I Turned $1000 into Five Million”。有兴趣的朋友，请在下方订阅我的邮件列表，我可以给你看我的笔记。这里我主要想讨论商业房地产强制增值的情况。商业房地产与住宅类房地产的一个重要区别，在于其市值计算方法不同。住宅类房地产（少于5个单元的房子），其售价取决于附近条件相仿的房子的以售房屋的平均售价（通常为3英里的半径），再根据房屋具体状况有所微调。商业房地产的市值，直接依赖该物业的盈利能力，即一栋公寓楼运营净收入 (Net Operating Income, NOI) 越高，其市值越高，而不是看同一小区别的公寓楼卖了多少钱，因为很有可能该小区没有别的公寓楼（或商场、加油站、旅馆等等）。那么，商业房地产怎么能提高运营净收入呢？从根本上说，只有两种方法：第一提高租金，第二降低开支。下面我举一个例子，帮助您理解。假设有一幢100个单元的公寓楼，因管理运营不善等各种原因，目前入住率只有60%，每个单元租金 $800 美元，低于当地的平均租金水平。您接手以后，通过两到三年的时间，实施一系列的措施，改善其运营状况。这些方法包括赶走了拖欠租金的访客，把所有单元逐个修葺一番，找到长期稳定且有能力支付房租的租客，将房租提升到 $950 美元的当地平均市场水平，将入住率提升到 85%，而且将每个单元的管理成本降低了 $50 美元（换物业管理公司，维修大项目必须找三个以上的报价等等，或使用自己的维修队伍等）。那么，这栋物业的市值被强制增值了多少呢？

	接手前	接手后
每单元每月运营净收入 (50% 法则)	$800 ÷ 2 = $400	($950 ÷ 2) + 50 = $525
整栋房屋年运营净收入 (Annual NOI)	$400 x 12 x 60 = $288,000	$525 x 12 x 85 = $535,500
当地资本回报率 (Cap Rate)	10.00%	10.00%
物业市值 (NOI/Cap Rate)	$288,000 ÷ 10% = $2,880,000	$44,625 ÷ 10% = $5,355,000

从上表计算可以看出，通过提升入住率，提高月租，降低每单元运营成本，您三年的时间就创造了 $2,475,000 美元的利润，几乎让物业的市值翻了一翻！仔细观察上表，您会发现，每单元每月增加1美元的运营净收入，整个物业的价值将增加 $120 美元 ($1 x 12 x 10 = $120，假设资本回报率 Cap Rate 为 10%)。通过提升租金，降低成本，您可以在运营净收入的基础上以百余倍的魔力提升物业的价值。这是其它投资渠道完全不能企及的，我把它归为房地产投资的第六重魔力，强制增值。

结语

房地产投资能够给您带来源源不断的现金流，能够随着通货膨胀自然增值，能够给您带来可观的税务优势，能够让您使用杠杆的力量，还能够以百倍的威力实现强制增值。而且，这六重魔力往往同时发力，能够帮助您早日跳出老鼠赛跑的游戏，进入致富的快车道！

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